التقييم العقاري هو العلم الذي يبحث في تحديد القيمة للعقارات بكافة أشكالها من (أراضي – مساكن – متاجر – مصانع – مزارع) للوصول إلى القيمة السوقية في معظم الأحيان؛ ويعتمد الوصول للقيمة السوقية للعقارات إلى (علم وفن وخبرة) العلم يتمثل في اتباع الطرق العلمية وهي عبارة عن (بيع مقارن – رسملة الدخل للعقار التجاري – التكاليف ) طريقة البيع المقارن تعتمد على علم الإحصاء لمعالجة البيوع الحقيقية الحديثة في المنطقة المحيطة للعقار المستهدف أو منطقة مشابهة بالتقييم على أن تكون العقارات المقارنة أقرب للعقار موضوع التقييم في الخصائص الكمية والكيفية ويتم عمل الضبطيات والتعديلات اللازمة وفقاً للطرق العلمية، طريقة رسملة الدخل هي الطريقة الأساسية للعقارات التجارية وتعتمد على العلوم المالية والمحاسبية والتحليل المالي للعقار حيث يتم الاعتماد للوصول إلى القيمة على تحديد صافي الدخل المتوقع من العقار بعد التأكد من المعطيات وفقاً للسوق؛ وتنشق من تلك الطريقة أساليب متعددة منها “طريقة الرسملة المباشرة” وهي عبارة عن صافي الدخل ÷ معدل الرسملة، و”طريقة خصم النقود المستقبلية” DCF عند معدل الخصم المناسب مع عدم تجاهل القيمة الأخيرة للعقار تلك الطريقة يفضل استخدام برنامج Excel. وأخيراً “طريقة التكاليف” والتي تعتمد على ثلاثة فروع من العلوم هي محاسبة التكاليف والهندسة بالإضافة إلى الإحصاء لتحديد قيمة الأرض. أو طريقة القيمة المتبقية التي تعتمد على رسملة الدخل والمحاسبة. يتم احتساب قيمة إنشاء العقار وقت التقييم طبقا للحالة القائم عليها ( قيمة استنساخ للواقع) مع خصم الإهلاكات المتنوعة إن وجدت،
منها الإهلاك القابل للأصلاح والترميم، الإهلاك الخارجي نتيجة عوامل خارجية، الإهلاك الوظيفي. ومن ثم إضافة قيمة الأرض للعقار بيع مقارن.
لاستخدام الطرق العلمية سالفة الذكر يجب أن يُلم خبير التقييم بمزيج من العلوم الهامة ذات العلاقة مثل مباديء الإحصاء والاقتصاد الجزئي والكلي للتعرف على نظرية القيمة والقدرة على تحليل كل من العرض والطلب والعلوم المالية والهندسة ودراسة السوق. أما الفن يعتمد على كيفية تحديد الطريقة المناسبة والاعتماد على أي قيمة تم استنتاجها من العلم أو ترجيح نسب لتوفيق النتائج بين الطرق المستخدمة. والخبرة هي التي يستطيع أن يحكم بها الخبير على النتائج.
من المهم معرفة الوضع الاقتصادي عند القيام بعملية التقييم العقاري لمعرفة الظروف المؤثرة في عملية التقييم، كما أنه من الضروري لمن يقوم بتقييم العقار معرفة بعض التعريفات للوصول الى تقييم مهني. قامت الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين بعقد عدة دورات، كان من محاورها العديدة بعض المعلومات أحببت أن أوردها بتصرف:
1- ما عملية التقييم العقاري؟
إنها فن وعلم تقدير القيمة في وقت محدد لغرض محدد.
2- ما طرق وأساليب التقييم؟
الأساليب المتفق عليها (المقارنة، الدخل،التكلفة) ومرجعها في ذلك مجلس معايير التقييم الدولية، وهي بالمناسبة منظمة مستقلة غير ربحية، تهدف إلى وضع معايير دولية عالية الجودة.
3- ما أسلوب المقارنة بالتقييم العقاري؟
هو اسلوب يستند الى بيانات حقيقية من السوق لإيجاد القيمة الفعلية للعقار أو للإيجار.
4- ما تعريف تكلفة المبنى واقعياً؟
هو تكلفة البناء مخصوم منه الإهلاك أو الاستهلاك المبني على عدد السنين.
5- ما الإهلاك أو التقادم للعقار؟
هو النقص التدريجي في قيمة العقار نتيجة الاستخدام أو التقادم، وقد يغلب عليه الظن أو الرأي الشخصي.
6- ما تعريف المعلومات المرجعية للعقار؟ وما هي اهميتها؟
تعريفها: دراسة مفصلة عن العقار (الموقع، المبنى..الخ).
وأهميتها تكمن في اعتمادها على جمع وتحليل المعلومات، مما يزيد من مهنية التقييم، وتحديد امكانات العقار المتوفرة والمطلوبة، وأخيراً تحديد الآثار على اتخاذ القرار.
7- ما الفرق بين سعر وقيمة العقار؟
سعر العقار هو ما تمت عليه البيعة، أما القيمة فهي المبلغ الذي يوضع في ورقة التقييم.
8- ما صندوق التقييم؟
هو مكان توضع في البيانات الكاملة التفصيلية عن العقار للوصول إلى التقييم الأمثل.
9- ما مصادر البيانات العقارية للمقيّم؟
من المكاتب العقارية المعتمدة، التسجيل العقاري، وأخيراً معاينة العقار.